被拆遷房屋價(jià)值評(píng)估需考慮區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積、占地面積、土地使用權(quán)等因素。類似房地產(chǎn)指與被拆遷房屋在區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等方面相同或相似的房地產(chǎn)。確定類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，應(yīng)剔除偶然和不正常因素。

　　目前，我國房屋拆遷估價(jià)中常用的是市場(chǎng)比較法和成本法。但隨著城市發(fā)展，這兩種方法有時(shí)難以客觀、公正、準(zhǔn)確地反映被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)值。因此，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，拆遷雙方還可選擇收益法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

　　市場(chǎng)比較法是通過與被拆遷房屋相似的交易實(shí)例進(jìn)行比較，調(diào)整價(jià)格后得出評(píng)估結(jié)果，是直接反映市場(chǎng)價(jià)格的方法，但需有足夠的交易實(shí)例作為參考。

　　成本法是通過計(jì)算被拆遷房屋的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊后得出評(píng)估結(jié)果。

　　收益法是預(yù)計(jì)被拆遷房屋未來的正常凈收益，選擇合適的資本化率折現(xiàn)后累加得出評(píng)估結(jié)果。

　　假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)被拆遷房屋開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)后得出評(píng)估結(jié)果。

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在公布基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，根據(jù)被拆遷房屋所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出評(píng)估結(jié)果。

　　在房屋拆遷過程中，為確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，需對(duì)被拆遷房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。關(guān)于評(píng)估的方法、標(biāo)準(zhǔn)等問題，《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。

　　1、評(píng)估的時(shí)點(diǎn)

　　被拆遷房屋價(jià)值評(píng)估的時(shí)點(diǎn)確定為房屋拆遷公告發(fā)布之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)與被拆遷房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)保持一致。

　　2、被拆遷房屋的價(jià)值

　　被拆遷房屋價(jià)值是指在正常交易條件下，被拆遷房屋及其所占土地使用權(quán)由熟悉情況的交易雙方在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿交易的金額，且不考慮租賃、抵押、查封等外部因素的影響。

　　3、評(píng)估的方法

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師需根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選擇一種或多種方法對(duì)被拆遷房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　若被拆遷房屋或其類似房地產(chǎn)有交易實(shí)例，應(yīng)采用市場(chǎng)法評(píng)估;

　　若被拆遷房屋或其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)采用收益法評(píng)估;

　　若被拆遷房屋是在建工程，應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。

　　房地產(chǎn)管理部門建議，拆遷雙方應(yīng)協(xié)商選擇能體現(xiàn)房屋價(jià)值的評(píng)估方式。在不適用市場(chǎng)比較法的情況下，好采用兩種以上評(píng)估方法，并用加權(quán)平均的方式確定評(píng)估結(jié)果。不正確的評(píng)估方法使用會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失真，無法真實(shí)反映房屋市場(chǎng)價(jià)格，從而引發(fā)拆遷糾紛。

　　應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)拆遷評(píng)估問題的有效措施

　　(1)遵循職業(yè)道德規(guī)范要求：評(píng)估人員應(yīng)保持客觀公正，誠信執(zhí)業(yè)，依法依規(guī)開展工作，獲得拆遷雙方的認(rèn)可。

　　(2)積極溝通消除對(duì)立情緒：通過友善、耐心、真誠的溝通，緩解拆遷雙方、拆遷事務(wù)所與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的對(duì)立情緒，推動(dòng)拆遷評(píng)估工作的順利進(jìn)行。

　　(3)加大研究力度增強(qiáng)執(zhí)業(yè)能力：強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研的重要性，深入基層市場(chǎng)收集一手資料;深入學(xué)習(xí)理論知識(shí)，熟悉相關(guān)法律和地方性拆遷管理辦法;重視職業(yè)培訓(xùn)，提高職業(yè)水平;加強(qiáng)同業(yè)交流，共同解決問題。

　　(4)重視合同作用：簽訂書面委托協(xié)議，明確評(píng)估進(jìn)度、范圍、深度及評(píng)估費(fèi)用支付等條款，確保評(píng)估費(fèi)用的順利收取。

　　(5)積極總結(jié)積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)：對(duì)特殊問題和典型拆遷評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)歸檔，構(gòu)建拆遷評(píng)估質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，確保評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

　　一般來說，在房屋建筑重置成本估計(jì)的條件下，評(píng)估其固定資產(chǎn)折舊，是使用重置成本法對(duì)老舊房屋建筑定價(jià)的關(guān)鍵挑戰(zhàn)。理解資產(chǎn)評(píng)估中折舊的本質(zhì)，并區(qū)分資產(chǎn)評(píng)估折舊與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊的差異，對(duì)于評(píng)估人員正確使用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估至關(guān)重要。

　　本質(zhì)與目的差異

　　資產(chǎn)評(píng)估中的折舊，本質(zhì)是評(píng)估房屋建筑從重置成本到評(píng)估日期的價(jià)值減損，即考慮多種因素導(dǎo)致的價(jià)值降低或損失。這是一種降價(jià)調(diào)整，旨在求得房屋建筑在評(píng)估日期的現(xiàn)值。而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊則是將房屋建筑的初始成本分?jǐn)偟缴a(chǎn)成本中，以回收其原始取得價(jià)值。

　　期限差異

　　房屋建筑壽命分為自然壽命(物理壽命)和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命指房屋因使用和自然磨損至不堪使用的年限;經(jīng)濟(jì)壽命則指房屋從建成至其使用收益與成本抵消的時(shí)間段。

　　資產(chǎn)評(píng)估采用經(jīng)濟(jì)壽命，由評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，根據(jù)房屋狀況、維護(hù)情況、地基穩(wěn)定性等，綜合分析確定。這是一個(gè)相對(duì)動(dòng)態(tài)的量，受多種因素影響。而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的壽命則考慮技術(shù)、稅務(wù)政策和社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展水平，為類似資產(chǎn)設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，具有客觀性、統(tǒng)一性和法定性。

　　耗損因素考慮不同

　　資產(chǎn)評(píng)估和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)在確定壽命時(shí)都考慮有形折舊和無形折舊(包括功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊)。但財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)主要關(guān)注有形折舊和功能折舊，而資產(chǎn)評(píng)估則考慮所有無形折舊，包括經(jīng)濟(jì)折舊。

　　社會(huì)化程度要求不同

　　資產(chǎn)評(píng)估的折舊基于評(píng)估日的重置成本，隨時(shí)間變化;而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊基于資產(chǎn)的原始成本，不隨時(shí)間變化。資產(chǎn)評(píng)估得出的實(shí)際價(jià)值可能與市場(chǎng)價(jià)值一致，而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的賬面價(jià)值則不一定。

　　維修費(fèi)用處理不同

　　房屋建筑因使用和自然原因會(huì)產(chǎn)生耗損，需進(jìn)行維護(hù)和維修。資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，主要考慮可修復(fù)耗損，確保資產(chǎn)正常使用;財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)則根據(jù)維修或改進(jìn)的性質(zhì)，分別作為收益性支出或資本性支出處理。

　　因此，實(shí)踐中常出現(xiàn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊未提完但資產(chǎn)評(píng)估顯示價(jià)值已很低，或財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊已提完但資產(chǎn)評(píng)估仍有較大價(jià)值的情況。這往往令評(píng)估委托人(尤其是企業(yè))感到困惑。

　　房屋拆遷評(píng)估實(shí)踐中，成本法定價(jià)的效果常受質(zhì)疑，導(dǎo)致其難以被廣泛接受，甚至評(píng)估師也可能因此懷疑成本法是否為一種合理的房地產(chǎn)評(píng)估方法。然而，在某些情況下，我們又不得不采用成本法對(duì)缺乏市場(chǎng)依據(jù)的房地產(chǎn)和特殊房地產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)，有時(shí)成本法甚至可能成為可選的定價(jià)方式。針對(duì)這些問題，本文對(duì)成本法定價(jià)進(jìn)行了一些思考。

　　成本法定價(jià)的基礎(chǔ)

　　從價(jià)值理論的發(fā)展來看，經(jīng)濟(jì)學(xué)家是從商品的成本對(duì)其價(jià)值貢獻(xiàn)的角度來探討價(jià)值理論的。生產(chǎn)值論認(rèn)為，商品的價(jià)格由其生產(chǎn)所必需的耗費(fèi)決定。而房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值也與其開發(fā)建設(shè)所必需的耗費(fèi)相關(guān)。在定價(jià)時(shí)，我們可以通過分析和計(jì)算修建房地產(chǎn)的必需開支或成本來判斷房地產(chǎn)的價(jià)格。生產(chǎn)值論為成本法提供了理論基礎(chǔ)。

　　當(dāng)缺乏市場(chǎng)交易時(shí)，房地產(chǎn)的參與者會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)的費(fèi)用來理解和認(rèn)知其價(jià)值。賣家愿意接受的格不能低于其為修建該房地產(chǎn)所耗費(fèi)的成本，買家愿意支付的格不能其所預(yù)估的重新修建該房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的成本。市場(chǎng)參與者根據(jù)成本來認(rèn)知房地產(chǎn)的價(jià)值，為成本法提供了被接受的基礎(chǔ)。

　　房屋拆遷評(píng)估教材中通常認(rèn)為成本法適用于新近開發(fā)的、可以假定重新開發(fā)建設(shè)的某些計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的定價(jià)。由此可見，成本法在理論上適用于任何房地產(chǎn)評(píng)估。成本法既適用于房地產(chǎn)合一的定價(jià)，也適用于單建筑物或建筑物部分的定價(jià)。有時(shí)，成本法還可以用來獲取市場(chǎng)比較法和收益法定價(jià)中所需的一些比較調(diào)整基礎(chǔ)。因此，成本法的應(yīng)用范圍是非常廣泛的，這也是其可用的基礎(chǔ)。

　　盡管成本法在理論上可用于任何房地產(chǎn)的定價(jià)，但我們不能忘記房地產(chǎn)的價(jià)格是由市場(chǎng)決定的這一事實(shí)，而濫用成本法。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》指出：“在無市場(chǎng)依據(jù)不充分而不適合采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行定價(jià)的情況下，可使用成本法作為主要的定價(jià)方法?！边@告訴我們，對(duì)于那些有大量市場(chǎng)交易實(shí)例、有盈利資料的房地產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)采用比較法或收益法作為定價(jià)的方法，而不能將成本法作為其主要定價(jià)方法。在這種情況下，成本法通常只能是價(jià)值評(píng)估的一種備選方法。在評(píng)估活動(dòng)中，評(píng)估師應(yīng)努力尋找合理使用成本法的依據(jù)，即找到使成本法定價(jià)結(jié)果能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)行情的數(shù)據(jù)，而不是為使用成本法而盲目放棄其他方法的應(yīng)用。

　　房屋拆遷評(píng)估成本法定價(jià)如何遵循作價(jià)原則

　　要使成本法定價(jià)結(jié)果客觀合理，應(yīng)在房地產(chǎn)一般價(jià)格組成內(nèi)容的基礎(chǔ)上，針對(duì)不同的定價(jià)對(duì)象合理選擇和調(diào)整，并有全面客觀合理的原因。因此，我們需要思考成本法定價(jià)時(shí)如何遵循作價(jià)原則。

　　1、替代原則。替代原則是成本法定價(jià)的基礎(chǔ)。遵循替代原則要求與相近房地產(chǎn)進(jìn)行比較，明確定價(jià)對(duì)象各成本內(nèi)容的選擇或調(diào)整，不應(yīng)以定價(jià)對(duì)象某些成本具體組成內(nèi)容作為定價(jià)成本組成內(nèi)容。各成本內(nèi)容的選值也需要與修建相近房地產(chǎn)的一般正常耗費(fèi)進(jìn)行比較確定，不應(yīng)以定價(jià)對(duì)象的某些耗費(fèi)為選值標(biāo)準(zhǔn)。謹(jǐn)慎的消費(fèi)者為一房地產(chǎn)所愿支付的價(jià)格，不會(huì)超過具有同樣效用的相近房地產(chǎn)的取得成本。聰明的建造者(賣者)也不會(huì)耗費(fèi)相近房地產(chǎn)的修建費(fèi)用來建造其房地產(chǎn)。這就使我們?cè)诶斫夥康禺a(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必然要通過比較。通過比較相近房地產(chǎn)的價(jià)格和成本，才能判斷所支付的價(jià)格或耗費(fèi)的成本是否客觀合理。舊房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值也是根據(jù)與其相近的新的、適用的房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值來衡量的。相近房地產(chǎn)在定價(jià)時(shí)點(diǎn)被修建所耗費(fèi)的必要成本，為待估房地產(chǎn)價(jià)格判斷提供了一種衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，替代原則告訴我們，在應(yīng)用成本法定價(jià)時(shí)，對(duì)定價(jià)對(duì)象的成本組成內(nèi)容和相關(guān)資料應(yīng)根據(jù)行業(yè)比較分析來確定。

　　2、高佳利用原則。高佳利用的概念是房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的根本。房地產(chǎn)的價(jià)格是由其使用用途所產(chǎn)生的效用決定的。高佳利用決定了其可能的格或價(jià)值。然而，實(shí)際中房地產(chǎn)并不一定處于其高佳利用狀態(tài)，這是我們?cè)诙▋r(jià)時(shí)分析的問題。高佳利用體現(xiàn)在：定價(jià)土地的價(jià)格或價(jià)值時(shí)，假定其為空地并能開發(fā)至高佳利用狀態(tài);定價(jià)建筑物的價(jià)格或價(jià)值時(shí)，假定其通過改造能達(dá)到高佳利用狀態(tài)。假定為空地時(shí)，土地可能有一個(gè)高佳利用用途;當(dāng)有建筑物時(shí)，房地產(chǎn)合一可能有另外一種高佳利用用途。因此，在使用成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)時(shí)，應(yīng)特別注意這樣的兩種可能，從合法、技術(shù)可能性、投資效益分析和產(chǎn)出利潤(rùn)大化入手，結(jié)合評(píng)估目的來具體分析房地產(chǎn)的高佳利用狀態(tài)。在進(jìn)行高佳利用分析時(shí)，還應(yīng)注意建筑物是否與土地處于平衡狀態(tài)，建筑物中各組成部分是否處于平衡狀態(tài)。當(dāng)建筑物的存在不能使土地達(dá)到其高佳利用狀態(tài)，或者土地的高佳利用限制了建筑物發(fā)揮其大效用，或者建筑物各組成部分的不匹配，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)的減值。這種減值可以從建筑物功能性損耗來進(jìn)行研究和計(jì)算。人們購買房地產(chǎn)的期望是獲得價(jià)值大化或效用大化。高佳利用表明房地產(chǎn)預(yù)期能夠達(dá)到的可能的低盈利和可能產(chǎn)生的大效用。因此在成本法定價(jià)中，定價(jià)對(duì)象如果為空地，要以其高佳利用用途進(jìn)行分析定價(jià);當(dāng)房地產(chǎn)合一時(shí)，要分析假定所占有的土地為空地時(shí)的高佳利用和房地產(chǎn)合一時(shí)高佳利用是否一致，進(jìn)而分析高層建筑的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的影響是升值還是減值。

　　3、供求原則。房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值會(huì)隨著供求的變化而變化。在使用成本法進(jìn)行定價(jià)時(shí)，也需要進(jìn)行房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求分析。如果成本與價(jià)格相差太大的變化，房地產(chǎn)將具有較多或較少的盈利，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值，使其相應(yīng)降低或提升。從另一角度來看，成本的投入只有當(dāng)其會(huì)增加房屋的效用時(shí)，才有可能產(chǎn)生房地產(chǎn)的價(jià)值，并且所產(chǎn)生的效用還要被市場(chǎng)認(rèn)同，其產(chǎn)生的價(jià)值才會(huì)得到實(shí)現(xiàn)。而效用的市場(chǎng)認(rèn)同是由市場(chǎng)供求決定的。當(dāng)需求大于供給時(shí)，效用的認(rèn)同度就會(huì)提升，從而提升房屋的價(jià)格或價(jià)值;當(dāng)供給大于需求時(shí)，效用的認(rèn)同度就會(huì)降低，從而降低房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值。成本法定價(jià)在考慮折舊時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)折舊的分析正是基于供求對(duì)效用的認(rèn)同度來分析的。因此，供求原則要求成本法在應(yīng)用時(shí)，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)供求情況來分析成本對(duì)房地產(chǎn)效用的貢獻(xiàn)及實(shí)現(xiàn)程度，以確定成本投入所產(chǎn)生的盈利大小和因此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊的大小，從而調(diào)整成本法定價(jià)的結(jié)果。

　　4、定價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。當(dāng)然，在應(yīng)用以上原則進(jìn)行定價(jià)時(shí)，我們還應(yīng)遵循定價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。評(píng)估師應(yīng)根據(jù)定價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)、定價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)有效的法律法規(guī)對(duì)稅和費(fèi)的規(guī)定、定價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的利率水平等來確定各成本內(nèi)容及其選值。

　　房屋拆遷評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)概述如下：

　　依據(jù)房屋數(shù)量與面積，拆遷評(píng)估費(fèi)用有所不同。若拆遷范圍內(nèi)房屋評(píng)估戶數(shù)少于100戶，以被拆遷房屋建筑面積為基準(zhǔn)，評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定為8元/平方米;若評(píng)估戶數(shù)在100戶至300戶之間(含100戶)，則評(píng)估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降為7元/平方米;若評(píng)估戶數(shù)超過300戶但不超過800戶(含300戶)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為6元/平方米;若評(píng)估戶數(shù)達(dá)到800戶及以上(含800戶)，則收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為5元/平方米。上述標(biāo)準(zhǔn)可視實(shí)際情況在20%范圍內(nèi)上下浮動(dòng)。

　　在房屋性質(zhì)方面，評(píng)估收費(fèi)涵蓋住宅及非住宅房屋。若拆遷涉及企、事業(yè)單位房屋，且確有特殊情況需另行評(píng)估，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則由評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人協(xié)商確定。

　　至于地域及評(píng)估復(fù)雜程度的影響，我國建筑物拆遷估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)尚未統(tǒng)一。一般而言，費(fèi)用受建筑物面積、地理位置及評(píng)估難易程度等多重因素影響，大致區(qū)間為幾百元至幾千元不等。評(píng)估機(jī)構(gòu)將依據(jù)具體情況制定具體收費(fèi)價(jià)格。

　　需強(qiáng)調(diào)的是，收費(fèi)價(jià)格的制定應(yīng)確保合理、公平，并嚴(yán)格遵循市場(chǎng)規(guī)則及行業(yè)規(guī)范。

　　廠房拆遷評(píng)估的價(jià)格通常依據(jù)被拆遷廠房的具體條件及市場(chǎng)現(xiàn)狀來確定。以下是關(guān)鍵的評(píng)估方法及考量因素，有助于確定拆遷補(bǔ)償價(jià)格：

　　市場(chǎng)比較法：通過比較具有相似特征的廠房市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，得出廠房的市場(chǎng)價(jià)值。

　　重建成本法：綜合考慮重建廠房所需的成本(如建筑材料、勞動(dòng)力、建造周期等)，并考慮折舊因素，以確定廠房的市場(chǎng)價(jià)值。

　　收益法：若廠房產(chǎn)生租金收益，可通過預(yù)測(cè)未來租金收益并應(yīng)用折現(xiàn)法計(jì)算現(xiàn)值，從而評(píng)估廠房?jī)r(jià)值。

　　地理位置：廠房的地段對(duì)其價(jià)值有顯著影響，位于商業(yè)中心或交通便利區(qū)域的廠房?jī)r(jià)值往往更高。

　　建筑結(jié)構(gòu)與狀況：廠房的建筑結(jié)構(gòu)類型、使用年限及當(dāng)前狀況均會(huì)影響其價(jià)值。新建且維護(hù)良好的廠房?jī)r(jià)值更高。

　　用途規(guī)劃：需考慮廠房所在土地的規(guī)劃用途，以及是否具備改建或再開發(fā)潛力。

　　市場(chǎng)需求：市場(chǎng)上對(duì)廠房的需求狀況會(huì)影響其價(jià)值，供求關(guān)系是關(guān)鍵因素。

　　特殊性質(zhì)：針對(duì)廠房的特殊性質(zhì)，如設(shè)備或特殊用途，需進(jìn)行的價(jià)值評(píng)估。

　　法律法規(guī)：評(píng)估過程需嚴(yán)格遵循當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)和政策，確保合法合規(guī)。

　　在某些區(qū)域，房屋拆遷價(jià)格可由房主自選評(píng)估公司進(jìn)行測(cè)定。此評(píng)估旨在設(shè)定合理的拆遷補(bǔ)償金額，保障房主在拆遷流程中獲得公正補(bǔ)償。通常，拆遷管理部門會(huì)要求立的第三方評(píng)估，以評(píng)估的客觀性與公正性。

　　作為房主，若欲了解拆遷價(jià)格，可選擇聘請(qǐng)?jiān)u估公司。評(píng)估公司將派遣評(píng)估師實(shí)地勘察，結(jié)合市場(chǎng)數(shù)據(jù)，確定房屋的公平市場(chǎng)價(jià)值，并出具詳細(xì)的拆遷評(píng)估報(bào)告。

　　但請(qǐng)注意，房屋拆遷評(píng)估的規(guī)定和要求可能因地區(qū)而異。部分地區(qū)可能要求使用的評(píng)估機(jī)構(gòu)，或由拆遷管理部門直接組織評(píng)估。因此，在進(jìn)行評(píng)估前，請(qǐng)務(wù)必了解并遵守當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法規(guī)與政策。

　　若對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿或認(rèn)為其不合理，可與拆遷管理部門溝通，提供相關(guān)證據(jù)并提出異議。此時(shí)，可能需要重新評(píng)估或進(jìn)行更深入的研究調(diào)查。

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