房地產(chǎn)拆遷評估，即拆遷補償價格評估，是指在發(fā)布拆遷公告后，由具備資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構，依據(jù)房屋拆遷評估辦法，對拆遷區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進行價格評估。這一評估辦法由住建部負責制定，并向社會公開征求意見。

　　2 房地產(chǎn)拆遷評估難點闡釋

　　(1)查勘難度大：拆遷工作多在城市舊城區(qū)進行，被拆遷戶對拆遷評估的理解不足，常持不支持態(tài)度，導致查勘工作難以開展。

　　(2)調(diào)查難度大：被拆遷房屋多為老舊、不規(guī)則結構，裝修復雜，且市場可比實例少，增加了查勘和市場調(diào)查的難度。

　　(3)測算難度大：收集被拆遷房屋市場資料困難，特殊房地產(chǎn)和裝飾材料價格難以確定，評估機構需多次試算。

　　(4)答疑難度大：拆遷評估結果與拆遷雙方利益緊密相關，評估結果易受多種因素影響而產(chǎn)生誤差，導致客戶質(zhì)疑增加。

　　(5)結案難度大：拆遷涉及問題多，補償需經(jīng)過多次評估和談判，結案時間長。

　　(6)收費難度大：干預、評估機構與拆遷人關系復雜、拆遷補償談判不順等因素導致收費困難。

　　應對房地產(chǎn)拆遷評估問題的有效措施

　　(1)遵循職業(yè)道德規(guī)范要求：評估人員應保持客觀公正，誠信執(zhí)業(yè)，依法依規(guī)開展工作，獲得拆遷雙方的認可。

　　(2)積極溝通消除對立情緒：通過友善、耐心、真誠的溝通，緩解拆遷雙方、拆遷事務所與評估機構之間的對立情緒，推動拆遷評估工作的順利進行。

　　(3)加大研究力度增強執(zhí)業(yè)能力：強調(diào)市場調(diào)研的重要性，深入基層市場收集一手資料;深入學習理論知識，熟悉相關法律和地方性拆遷管理辦法;重視職業(yè)培訓，提高職業(yè)水平;加強同業(yè)交流，共同解決問題。

　　(4)重視合同作用：簽訂書面委托協(xié)議，明確評估進度、范圍、深度及評估費用支付等條款，確保評估費用的順利收取。

　　(5)積極總結積累實踐經(jīng)驗：對特殊問題和典型拆遷評估項目進行總結歸檔，構建拆遷評估質(zhì)量監(jiān)管機制，確保評估報告的真實性和準確性。

　　一般來說，在房屋建筑重置成本估計的條件下，評估其固定資產(chǎn)折舊，是使用重置成本法對老舊房屋建筑定價的關鍵挑戰(zhàn)。理解資產(chǎn)評估中折舊的本質(zhì)，并區(qū)分資產(chǎn)評估折舊與財務會計折舊的差異，對于評估人員正確使用重置成本法進行資產(chǎn)評估至關重要。

　　本質(zhì)與目的差異

　　資產(chǎn)評估中的折舊，本質(zhì)是評估房屋建筑從重置成本到評估日期的價值減損，即考慮多種因素導致的價值降低或損失。這是一種降價調(diào)整，旨在求得房屋建筑在評估日期的現(xiàn)值。而財務會計折舊則是將房屋建筑的初始成本分攤到生產(chǎn)成本中，以回收其原始取得價值。

　　期限差異

　　房屋建筑壽命分為自然壽命(物理壽命)和經(jīng)濟壽命。自然壽命指房屋因使用和自然磨損至不堪使用的年限;經(jīng)濟壽命則指房屋從建成至其使用收益與成本抵消的時間段。

　　資產(chǎn)評估采用經(jīng)濟壽命，由評估人員現(xiàn)場勘查，根據(jù)房屋狀況、維護情況、地基穩(wěn)定性等，綜合分析確定。這是一個相對動態(tài)的量，受多種因素影響。而財務會計的壽命則考慮技術、稅務政策和社會生產(chǎn)力發(fā)展水平，為類似資產(chǎn)設定統(tǒng)一標準，具有客觀性、統(tǒng)一性和法定性。

　　耗損因素考慮不同

　　資產(chǎn)評估和財務會計在確定壽命時都考慮有形折舊和無形折舊(包括功能折舊和經(jīng)濟折舊)。但財務會計主要關注有形折舊和功能折舊，而資產(chǎn)評估則考慮所有無形折舊，包括經(jīng)濟折舊。

　　社會化程度要求不同

　　資產(chǎn)評估的折舊基于評估日的重置成本，隨時間變化;而財務會計折舊基于資產(chǎn)的原始成本，不隨時間變化。資產(chǎn)評估得出的實際價值可能與市場價值一致，而財務會計的賬面價值則不一定。

　　維修費用處理不同

　　房屋建筑因使用和自然原因會產(chǎn)生耗損，需進行維護和維修。資產(chǎn)評估時，主要考慮可修復耗損，確保資產(chǎn)正常使用;財務會計則根據(jù)維修或改進的性質(zhì)，分別作為收益性支出或資本性支出處理。

　　因此，實踐中常出現(xiàn)財務會計折舊未提完但資產(chǎn)評估顯示價值已很低，或財務會計折舊已提完但資產(chǎn)評估仍有較大價值的情況。這往往令評估委托人(尤其是企業(yè))感到困惑。

　　房屋拆遷評估實踐中，成本法定價的效果常受質(zhì)疑，導致其難以被廣泛接受，甚至評估師也可能因此懷疑成本法是否為一種合理的房地產(chǎn)評估方法。然而，在某些情況下，我們又不得不采用成本法對缺乏市場依據(jù)的房地產(chǎn)和特殊房地產(chǎn)進行定價，有時成本法甚至可能成為可選的定價方式。針對這些問題，本文對成本法定價進行了一些思考。

　　成本法定價的基礎

　　從價值理論的發(fā)展來看，經(jīng)濟學家是從商品的成本對其價值貢獻的角度來探討價值理論的。生產(chǎn)值論認為，商品的價格由其生產(chǎn)所必需的耗費決定。而房地產(chǎn)的價格或價值也與其開發(fā)建設所必需的耗費相關。在定價時，我們可以通過分析和計算修建房地產(chǎn)的必需開支或成本來判斷房地產(chǎn)的價格。生產(chǎn)值論為成本法提供了理論基礎。

　　當缺乏市場交易時，房地產(chǎn)的參與者會根據(jù)房地產(chǎn)的費用來理解和認知其價值。賣家愿意接受的格不能低于其為修建該房地產(chǎn)所耗費的成本，買家愿意支付的格不能其所預估的重新修建該房地產(chǎn)所需耗費的成本。市場參與者根據(jù)成本來認知房地產(chǎn)的價值，為成本法提供了被接受的基礎。

　　房屋拆遷評估教材中通常認為成本法適用于新近開發(fā)的、可以假定重新開發(fā)建設的某些計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)的定價。由此可見，成本法在理論上適用于任何房地產(chǎn)評估。成本法既適用于房地產(chǎn)合一的定價，也適用于單建筑物或建筑物部分的定價。有時，成本法還可以用來獲取市場比較法和收益法定價中所需的一些比較調(diào)整基礎。因此，成本法的應用范圍是非常廣泛的，這也是其可用的基礎。

　　盡管成本法在理論上可用于任何房地產(chǎn)的定價，但我們不能忘記房地產(chǎn)的價格是由市場決定的這一事實，而濫用成本法?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》指出：“在無市場依據(jù)不充分而不適合采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行定價的情況下，可使用成本法作為主要的定價方法?！边@告訴我們，對于那些有大量市場交易實例、有盈利資料的房地產(chǎn)評估，應采用比較法或收益法作為定價的方法，而不能將成本法作為其主要定價方法。在這種情況下，成本法通常只能是價值評估的一種備選方法。在評估活動中，評估師應努力尋找合理使用成本法的依據(jù)，即找到使成本法定價結果能準確反映市場行情的數(shù)據(jù)，而不是為使用成本法而盲目放棄其他方法的應用。

　　房屋拆遷評估收費標準概述如下：

　　依據(jù)房屋數(shù)量與面積，拆遷評估費用有所不同。若拆遷范圍內(nèi)房屋評估戶數(shù)少于100戶，以被拆遷房屋建筑面積為基準，評估收費標準定為8元/平方米;若評估戶數(shù)在100戶至300戶之間(含100戶)，則評估費收費標準降為7元/平方米;若評估戶數(shù)超過300戶但不超過800戶(含300戶)，收費標準為6元/平方米;若評估戶數(shù)達到800戶及以上(含800戶)，則收費標準為5元/平方米。上述標準可視實際情況在20%范圍內(nèi)上下浮動。

　　在房屋性質(zhì)方面，評估收費涵蓋住宅及非住宅房屋。若拆遷涉及企、事業(yè)單位房屋，且確有特殊情況需另行評估，收費標準則由評估機構與委托人協(xié)商確定。

　　至于地域及評估復雜程度的影響，我國建筑物拆遷估價收費標準尚未統(tǒng)一。一般而言，費用受建筑物面積、地理位置及評估難易程度等多重因素影響，大致區(qū)間為幾百元至幾千元不等。評估機構將依據(jù)具體情況制定具體收費價格。

　　需強調(diào)的是，收費價格的制定應確保合理、公平，并嚴格遵循市場規(guī)則及行業(yè)規(guī)范。

　　被拆遷人在面臨拆遷時，應如何計算損失并爭取對方認可?哪些損失是可以獲得補償?shù)哪?

　　中合益德資產(chǎn)評估有限公司，提供全國范圍內(nèi)的拆遷補償評估服務，針對企業(yè)、度假村、農(nóng)莊、礦場、加工廠、養(yǎng)殖場、魚塘、生態(tài)農(nóng)場、種植基地、蔬菜大棚、茶園、果園、果樹、景觀花卉、花圃苗木、林地征占等多種拆遷場景，出具合法合規(guī)的評估報告，為您爭取更公正的補償提供有力依據(jù)。

　　中合益德(簡稱中合)，是由財政部門授予資產(chǎn)評估資質(zhì)的全國性評估機構。公司匯聚眾多行業(yè)，擁有的評估技術和方法，以及完善的管理體系和服務團隊，是一家集人才、技術、經(jīng)驗于一體的評估公司。公司下設知識產(chǎn)權部、中小企業(yè)評估部、大型企業(yè)評估部及業(yè)務審核部，我們的團隊將持續(xù)為廣大客戶提供一對一的免費咨詢服務及的資產(chǎn)評估服務。

　　在拆遷過程中，被拆遷人應明確自己的損失范圍，包括但不限于房屋及附屬物的價值、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費用、臨時安置費用等。計算損失時，應依據(jù)相關法律法規(guī)及市場行情進行合理評估。

　　為了讓對方認可您的損失計算，您可以尋求評估機構的幫助，如中合益德，由我們出具、合法的評估報告。這份報告將作為您爭取合理補償?shù)闹匾罁?jù)。

　　同時，被拆遷人還應了解，根據(jù)相關法律法規(guī)，因拆遷造成的直接和間接損失均有可能獲得補償。直接損失如房屋及附屬物的價值損失，間接損失則可能包括停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費用等。在爭取補償時，應確保自己的權益得到充分保障。

• 

  企業(yè)單項資產(chǎn)評估-企業(yè)資產(chǎn)評估公司-公司資產(chǎn)評估怎么做

  200元

  產(chǎn)品名：公司資產(chǎn)評估

• 

  企業(yè)評估中心-企業(yè)資產(chǎn)評估公司-公司資產(chǎn)評估怎么做

  200元

  產(chǎn)品名：公司資產(chǎn)評估

• 

  創(chuàng)業(yè)企業(yè)如何估值-企業(yè)資產(chǎn)評估公司-公司資產(chǎn)評估怎么做

  200元

  產(chǎn)品名：公司資產(chǎn)評估

• 

  如何評估拆遷房-房產(chǎn)拆遷評估-房屋拆遷評估公司

  200元

  產(chǎn)品名：房產(chǎn)拆遷評估

• 

  房屋拆遷糾紛評估-房產(chǎn)拆遷評估

  200元

  產(chǎn)品名：房產(chǎn)拆遷評估

• 

  配送企業(yè)評估報告-企業(yè)資產(chǎn)評估公司-公司資產(chǎn)評估怎么做

  200元

  產(chǎn)品名：公司資產(chǎn)評估

• 

  企業(yè)咨詢評估-企業(yè)資產(chǎn)評估公司-公司資產(chǎn)評估怎么做

  200元

  產(chǎn)品名：公司資產(chǎn)評估

• 

  拆遷評估地價-房產(chǎn)拆遷評估-房屋拆遷評估公司

  200元

  產(chǎn)品名：房產(chǎn)拆遷評估