利用爛尾樓建設(shè)城市蔬菜工廠
（武漢模式）項目

可
行
性
研
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報
告

二零二二年十一月
目 錄
章 總 論 1
1.1項目概要 1
1.1.1項目名稱 1
1.1.2項目建設(shè)單位 1
1.1.3項目建設(shè)性質(zhì) 1
1.1.4項目建設(shè)地點 1
1.1.5項目負(fù)責(zé)人 1
1.1.6項目投資規(guī)模 1
1.1.7項目建設(shè)規(guī)模 2
1.1.8項目資金來源 2
1.1.9項目建設(shè)期限 2
1.2項目承建單位介紹 2
1.3編制依據(jù) 3
1.4編制原則 3
1.5研究范圍 4
1.6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 4
二章 項目背景及必要性可行性分析 6
2.1項目提出背景 6
2.2項目建設(shè)必要性分析 11
2.2.1建設(shè)蔬菜工廠，“重啟”爛尾樓，激發(fā)城市活力、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 11
2.2.2為城市就近提供安全有機(jī)蔬菜的需要 13
2.2.3實現(xiàn)全年穩(wěn)定、連續(xù)的蔬菜供應(yīng)，提高應(yīng)急保障效率的需要 14
2.2.4利用低能耗LED技術(shù)，自備電池供電系統(tǒng)，減少用電成本的需要 15
2.2.5增加就業(yè)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的需要 16
2.2.6促進(jìn)項目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的需要 16
2.3項目建設(shè)可行性分析 16
2.3.1政策可行性 16
2.3.2技術(shù)可行性 18
2.3.3管理可行性 19
2.4可行性分析結(jié)論 19
三章 行業(yè)市場分析 21
3.1我國蔬菜市場供需格局分析 21
3.2植物工廠的主要優(yōu)勢分析 22
3.3我國植物工廠發(fā)展前景分析 24
3.4市場小結(jié) 25
四章 項目建設(shè)條件 27
4.1地理位置選擇 27
4.2區(qū)域建設(shè)條件 27
4.2.1區(qū)域地理位置 27
4.2.2區(qū)域地形地貌條件 28
4.2.3區(qū)域氣候條件 28
4.2.4區(qū)域交通條件 28
4.2.5區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件 30
五章 總體建設(shè)方案 32
5.1工程建設(shè)方案 32
5.2城市蔬菜工廠武漢模式的定義 33
5.3工程管線布置方案 35
5.3.1給排水 35
5.3.2供電工程方案 37
六章 產(chǎn)品方案及技術(shù)方案 38
6.1主要產(chǎn)品及生產(chǎn)規(guī)模 38
6.2產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 38
6.3產(chǎn)品價格制定原則 38
6.4產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模確定 38
6.5項目產(chǎn)品生產(chǎn)工藝 39
6.5.1工藝設(shè)計指導(dǎo)思想 39
6.5.2產(chǎn)品生產(chǎn)工藝 39
七章 原料供應(yīng)及設(shè)備選型 41
7.1主要原材料供應(yīng) 41
7.2主要設(shè)備選型 41
7.2.1設(shè)備選型原則 41
7.2.2主要設(shè)備明細(xì) 42
八章 節(jié)約能源方案 43
8.1本項目遵循的合理用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計規(guī)范 43
8.2建設(shè)項目能源消耗種類和數(shù)量分析 43
8.2.1能源消耗種類 43
8.2.2能源消耗數(shù)量分析 43
8.3項目所在地能源供應(yīng)狀況分析 44
8.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 44
8.4.1工業(yè)節(jié)能 44
8.4.2節(jié)水措施 45
8.4.3建筑節(jié)能 45
8.4.4企業(yè)節(jié)能管理 46
8.5結(jié)論 46
九章 環(huán)境保護(hù)與消防措施 48
9.1設(shè)計依據(jù)及原則 48
9.1.1環(huán)境保護(hù)設(shè)計依據(jù) 48
9.1.2設(shè)計原則 48
9.2建設(shè)地環(huán)境條件 49
9.3項目環(huán)境影響分析 49
9.4環(huán)境保護(hù)措施方案 49
9.5消防措施 50
9.5.1設(shè)計依據(jù) 50
9.5.2防范措施 50
9.5.3消防管理 52
9.5.4消防措施的預(yù)期效果 52
十章 勞動安全衛(wèi)生 53
10.1 編制依據(jù) 53
10.2概況 53
10.3 勞動安全 54
10.3.1工程消防 54
10.3.2防火防爆設(shè)計 54
10.3.3電力 54
10.3.4防靜電防雷措施 55
10.4勞動衛(wèi)生 55
10.4.1防暑降溫 55
10.4.2衛(wèi)生設(shè)施 55
10.4.3照明 55
10.4.4個人防護(hù) 55
10.4.5安全教育及防護(hù) 56
十一章 企業(yè)組織機(jī)構(gòu)與勞動定員 57
11.1組織機(jī)構(gòu) 57
11.2勞動定員 57
11.3人力資源管理 57
11.4福利待遇 58
十二章 項目實施規(guī)劃 59
12.1建設(shè)工期的規(guī)劃 59
12.2 建設(shè)工期 59
12.3實施進(jìn)度安排 59
十三章 投資估算與資金籌措 60
13.1投資估算依據(jù) 60
13.2建設(shè)投資估算 60
13.3流動資金估算 61
13.4資金籌措 61
13.5項目投資總額 61
13.6資金使用和管理 64
十四章 財務(wù)及經(jīng)濟(jì)評價 65
14.1總成本費用估算 65
14.1.1基本數(shù)據(jù)的確立 65
14.1.2產(chǎn)品成本 66
14.1.3平均產(chǎn)品利潤 67
14.2財務(wù)評價 67
14.2.1項目投資回收期 67
14.2.2項目投資利潤率 68
14.2.3不確定性分析 68
14.3經(jīng)濟(jì)效益評價 69
14.4社會效益評價 69
十五章 風(fēng)險分析及規(guī)避 72
15.1項目風(fēng)險因素 72
15.1.1不可抗力因素風(fēng)險 72
15.1.2技術(shù)風(fēng)險 72
15.1.3市場風(fēng)險 72
15.1.4資金管理風(fēng)險 73
15.2風(fēng)險規(guī)避對策 73
15.2.1不可抗力因素風(fēng)險規(guī)避對策 73
15.2.2技術(shù)風(fēng)險規(guī)避對策 73
15.2.3市場風(fēng)險規(guī)避對策 73
15.2.4資金管理風(fēng)險規(guī)避對策 74
十六章 結(jié)論與建議 75
16.1結(jié)論 75
16.2建議 75
附 表 76
附表1 銷售收入預(yù)測表 76
附表2 總成本表 77
附表3 外購原材料表 78
附表4 外購燃料及動力費表 79
附表5 工資及福利表 80
附表6 利潤與利潤分配表 81
附表7 固定資產(chǎn)折舊費用表 82
附表8 無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷表 83
附表9 流動資金估算表 84
附表10 資產(chǎn)負(fù)債表 85
附表11 資本金現(xiàn)金流量表 86
附表12 財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 87
附表13 項目投資現(xiàn)金量表 89
附表14資金來源與運用表 91


章 總 論
1.1項目概要
1.1.1項目名稱
利用爛尾樓建設(shè)城市蔬菜工廠（武漢模式）項目
1.1.2項目建設(shè)單位
***
1.1.3項目建設(shè)性質(zhì)
改建項目
1.1.4項目建設(shè)地點
本項目建設(shè)地址選擇在湖北省武漢市
1.1.5項目負(fù)責(zé)人
報告編制人：186--0072--8890（微）楊剛 工程師
1.1.6項目投資規(guī)模
本項目總投資為36000.00萬元，其中，建設(shè)投資為35730.00萬元（建安工程費用為7215.68萬元，主體部分法拍整體建筑費28000.00萬元，其他費用為370.78萬元，預(yù)備費143.54萬元），鋪底流動資金為270.00萬元。
本項目建成后，達(dá)產(chǎn)年可實現(xiàn)年產(chǎn)值33022.99萬元，年均銷售收入為29962.32萬元，年均利潤總額12925.24萬元，年均凈利潤9693.93萬元，年均上繳城建費及附加為259.69萬元，年均上繳增值稅為2164.10萬元；投資利潤率為35.90%，投資利稅率42.64%，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率27.27%，稅后投資回收期(含建設(shè)期)為3.97年。
1.1.7項目建設(shè)規(guī)模
本次建設(shè)項目利用爛尾樓總面積為115846.8平米，合計178畝地，設(shè)備購置安裝工程完成后即可投入使用。利用B1層和首層中廳部分建設(shè)魚缸，養(yǎng)殖活魚，實現(xiàn)魚菜共生，每畝每層蔬菜種植架可種15000棵生菜，每個樓層可建6層蔬菜種植架，每年可生產(chǎn)?73384416?斤蔬菜。且項目利用?自備電池組供電系統(tǒng)供電，每年節(jié)約電費134028000元/年（157680000度/年*0.85=134028000元/年）。
項目遠(yuǎn)期規(guī)劃：在城區(qū)內(nèi)建設(shè)4個城市工廠，每個工廠復(fù)蓋直徑5000km的范圍；基本實現(xiàn)日常蔬菜供應(yīng)不跨江，基本實現(xiàn)應(yīng)急保障不爭搶，基本實現(xiàn)日常供應(yīng)不交叉；有效解決爛尾樓的存量，將盤活的資金再用于房地產(chǎn)開發(fā)；引導(dǎo)工廠周邊入住率的提升，引導(dǎo)城郊農(nóng)民同步同標(biāo)生產(chǎn)根類菜；形成聯(lián)保聯(lián)供大格局，大限度的產(chǎn)生社會效益。
1.1.8項目資金來源
本項目總投資資金人民幣36000.00萬元，資金來源為項目企業(yè)自籌。
1.1.9項目建設(shè)期限
本項目建設(shè)工期預(yù)計3個月。
1.2項目承建單位介紹
略
1.3編制依據(jù)
1.《人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》；
2.《湖北省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》；
3.《全國農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃（2015-2030）》；
4.《湖北省人民關(guān)于印發(fā)湖北省推進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化“十四五”規(guī)劃的通知》；
5.《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2019年本）》；
6.《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)及使用手冊》（三版）；
7.《現(xiàn)代財務(wù)會計》；
8.項目公司提供的發(fā)展規(guī)劃、有關(guān)資料及相關(guān)數(shù)據(jù)；
9.國家公布的相關(guān)設(shè)備及施工標(biāo)準(zhǔn)。
1.4編制原則
1、充分利用企業(yè)所在地資源、能源及勞動力優(yōu)勢，充分考慮設(shè)計方案的前置條件，合理利用資源，整合資源，精深加工，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)資源大利用和效益大化。
2、堅持技術(shù)、設(shè)備的性、適用性、合理性、經(jīng)濟(jì)性的原則，采用國內(nèi)的產(chǎn)品生產(chǎn)技術(shù)，設(shè)備選用國內(nèi)的，確保產(chǎn)品的質(zhì)量，以達(dá)到企業(yè)的益。
3、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家基本建設(shè)的各項方針、政策和有關(guān)規(guī)定，執(zhí)行國家及各部委頒發(fā)的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
4、設(shè)計中盡一切努力節(jié)能降耗，節(jié)約用水，提高能源的重復(fù)利用率。
5、注重環(huán)境保護(hù)，在建設(shè)過程中采用行之有效的環(huán)境綜合治理措施。
6、注重勞動安全和衛(wèi)生，設(shè)計文件應(yīng)符合國家有關(guān)勞動安全、勞動衛(wèi)生及消防等標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求。
1.5研究范圍
本研究報告對企業(yè)現(xiàn)狀和項目建設(shè)的可行性、必要性及承辦條件進(jìn)行了調(diào)查、分析和論證；對產(chǎn)品的市場需求情況進(jìn)行了分析和預(yù)測，確定了本項目的產(chǎn)品生產(chǎn)綱領(lǐng)；對加強環(huán)境保護(hù)、節(jié)約能源等方面提出了建設(shè)措施、意見和建議；對工程投資、產(chǎn)品成本和經(jīng)濟(jì)效益等進(jìn)行計算分析并作出總的評價；對項目建設(shè)及運營中出現(xiàn)風(fēng)險因素作出分析，闡述規(guī)避對策。
1.6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表
序號 項目名稱 單位 數(shù)據(jù)和指標(biāo)
一 主要指標(biāo)
1 購置爛尾樓總面積 ㎡ 119061.85
2 達(dá)產(chǎn)年設(shè)計蔬菜產(chǎn)品產(chǎn)能
2.1 蔬菜產(chǎn)品 萬斤/年 7338.44
3 總投資資金，其中： 萬元 36000.00
3.1 建安工程費用 萬元 7215.68
3.2 主體部分法拍整體建筑費 萬元 28000.00
3.3 工程建設(shè)其他費用 萬元 370.78
3.4 預(yù)備費用 萬元 143.54
3.5 鋪底流動資金 萬元 270.00
二 主要數(shù)據(jù)
1 達(dá)產(chǎn)年年產(chǎn)值 萬元 33022.99
2 年均銷售收入 萬元 29962.32
3 年平均利潤總額 萬元 12925.24
4 年均凈利潤 萬元 9693.93
5 年均增值稅 萬元 2164.10
6 年均城建費及附加 萬元 259.69
7 年均所得稅 萬元 3231.31
8 項目定員 人 109
9 建設(shè)期 個月 3
三 主要評價指標(biāo)
1 項目投資利潤率 % 35.90%
2 項目投資利稅率 % 42.64%
3 稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 % 27.27%
4 稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 % 34.83%
5 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=8%) 萬元 44,423.66
6 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=8%) 萬元 64,382.50
7 投資回收期(稅后)含建設(shè)期 年 3.97
8 投資回收期(稅前)含建設(shè)期 年 3.31
9 盈虧平衡點 % 38.06%

二章 項目背景及必要性可行性分析
2.1項目提出背景
我國目前正處于城市化的加速時期，城市化建設(shè)取得了矚目的成就，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大、數(shù)量不斷增加、以城市人口增長為標(biāo)志的城市化率穩(wěn)步提高。幾十年來，我國在各方面發(fā)生了翻天覆地的變化，特別是建設(shè)領(lǐng)域取得了可喜的成績，但縱觀我國城市建設(shè)過程，在肯定建設(shè)取得成就的同時也不能忽視城建工程存在的資源浪費，其主要表現(xiàn)在：工程的政績性和標(biāo)志性較強，城市建設(shè)和劃分的論據(jù)不充足，建設(shè)思想存在問題，在競爭日漸激烈的形勢下，城市建設(shè)模式和功能雷同現(xiàn)象嚴(yán)重。部分城市在建設(shè)過程中秉承的是同樣的建設(shè)理念，應(yīng)用的是同樣的建筑造型和功能模式。受到西方文化的沖擊和影響，社會服務(wù)、經(jīng)營理念、求大日圖洋、建成過時，終不少造成嚴(yán)重的資金鏈條斷裂，形成了大量的爛尾樓。
本報告由楊剛工程師編制，請勿復(fù)制。更多案例模板參考或報告的定做詳詢186，0072，8890（微）楊剛工程師。

主營產(chǎn)品: 可行性研究報告,商業(yè)計劃書,市場調(diào)研報告

北京中投信德國際信息咨詢有限公司是一家從事市場研究和項目咨詢的專業(yè)機(jī)構(gòu)。長期以來一直從事企業(yè)調(diào)研，行業(yè)分析以及企業(yè)項目立項服務(wù)等工作。 　北京中投信德國際信息咨詢有限公司主要提供項目規(guī)劃咨詢、編制項目建議書、編制項目可行性研究報告、編制項目申請報告、編制資金申請報告等服務(wù)，專業(yè)范圍涉及化工、醫(yī)藥、輕工、機(jī)械、建筑、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)等。 公司在提高現(xiàn)有研究資源和調(diào)查資源的市場化能力的同時，不斷壯大自身研究隊伍，積極開展業(yè)務(wù)合作。目前已與全國多家省級工程設(shè)計院建立長期合作關(guān)系，將自有資源和市場資源結(jié)合起來，為客戶提供更為有效、更為專業(yè)的服務(wù)。 北京中投信德國際信息咨詢有限公司與時俱進(jìn)，密切關(guān)注國家產(chǎn)業(yè)信息，為客戶提供最全面最及時的服務(wù)信息。目前，公司已于北京、上海、深圳、浙江、安徽、河北、山東、湖南、青海等多家具有甲級資質(zhì)的工程咨詢單位建立了合作關(guān)系，“十二五”是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要時期，扶持中小企業(yè)快速健康發(fā)展是必然趨勢。通過科學(xué)的市場調(diào)研和細(xì)化，本公司將著力于為中小企業(yè)提供服務(wù)，幫助中小企業(yè)解決融資、立項、發(fā)展等環(huán)節(jié)中的各種問題。我們愿以最大的熱情為您提供最專業(yè)的高品質(zhì)服務(wù)

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