利用爛尾樓建設(shè)城市蔬菜工廠
（武漢模式）項(xiàng)目
可行性研究報(bào)告

二零二二年十一月
目 錄
章 總 論 1
1.1項(xiàng)目概要 1
1.1.1項(xiàng)目名稱 1
1.1.2項(xiàng)目建設(shè)單位 1
1.1.3項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) 1
1.1.4項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 1
1.1.5項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 1
1.1.6項(xiàng)目投資規(guī)模 1
1.1.7項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 2
1.1.8項(xiàng)目資金來源 2
1.1.9項(xiàng)目建設(shè)期限 2
1.2項(xiàng)目承建單位介紹 2
1.3編制依據(jù) 3
1.4編制原則 3
1.5研究范圍 4
1.6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 4
二章 項(xiàng)目背景及必要性可行性分析 6
2.1項(xiàng)目提出背景 6
2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 11
2.2.1建設(shè)蔬菜工廠，“重啟”爛尾樓，激發(fā)城市活力、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 11
2.2.2為城市就近提供安全有機(jī)蔬菜的需要 13
2.2.3實(shí)現(xiàn)全年穩(wěn)定、連續(xù)的蔬菜供應(yīng)，提高應(yīng)急保障效率的需要 14
2.2.4利用低能耗LED技術(shù)，自備電池供電系統(tǒng)，減少用電成本的需要 15
2.2.5增加就業(yè)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的需要 16
2.2.6促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的需要 16
2.3項(xiàng)目建設(shè)可行性分析 16
2.3.1政策可行性 16
2.3.2技術(shù)可行性 18
2.3.3管理可行性 19
2.4可行性分析結(jié)論 19
三章 行業(yè)市場(chǎng)分析 21
3.1我國蔬菜市場(chǎng)供需格局分析 21
3.2植物工廠的主要優(yōu)勢(shì)分析 22
3.3我國植物工廠發(fā)展前景分析 24
3.4市場(chǎng)小結(jié) 25
四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 27
4.1地理位置選擇 27
4.2區(qū)域建設(shè)條件 27
4.2.1區(qū)域地理位置 27
4.2.2區(qū)域地形地貌條件 28
4.2.3區(qū)域氣候條件 28
4.2.4區(qū)域交通條件 28
4.2.5區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件 30
五章 總體建設(shè)方案 32
5.1工程建設(shè)方案 32
5.2城市蔬菜工廠武漢模式的定義 33
5.3工程管線布置方案 35
5.3.1給排水 35
5.3.2供電工程方案 37
六章 產(chǎn)品方案及技術(shù)方案 38
6.1主要產(chǎn)品及生產(chǎn)規(guī)模 38
6.2產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 38
6.3產(chǎn)品價(jià)格制定原則 38
6.4產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模確定 38
6.5項(xiàng)目產(chǎn)品生產(chǎn)工藝 39
6.5.1工藝設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 39
6.5.2產(chǎn)品生產(chǎn)工藝 39
七章 原料供應(yīng)及設(shè)備選型 41
7.1主要原材料供應(yīng) 41
7.2主要設(shè)備選型 41
7.2.1設(shè)備選型原則 41
7.2.2主要設(shè)備明細(xì) 42
八章 節(jié)約能源方案 43
8.1本項(xiàng)目遵循的合理用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范 43
8.2建設(shè)項(xiàng)目能源消耗種類和數(shù)量分析 43
8.2.1能源消耗種類 43
8.2.2能源消耗數(shù)量分析 43
8.3項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況分析 44
8.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 44
8.4.1工業(yè)節(jié)能 44
8.4.2節(jié)水措施 45
8.4.3建筑節(jié)能 45
8.4.4企業(yè)節(jié)能管理 46
8.5結(jié)論 46
九章 環(huán)境保護(hù)與消防措施 48
9.1設(shè)計(jì)依據(jù)及原則 48
9.1.1環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù) 48
9.1.2設(shè)計(jì)原則 48
9.2建設(shè)地環(huán)境條件 49
9.3項(xiàng)目環(huán)境影響分析 49
9.4環(huán)境保護(hù)措施方案 49
9.5消防措施 50
9.5.1設(shè)計(jì)依據(jù) 50
9.5.2防范措施 50
9.5.3消防管理 52
9.5.4消防措施的預(yù)期效果 52
十章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 53
10.1 編制依據(jù) 53
10.2概況 53
10.3 勞動(dòng)安全 54
10.3.1工程消防 54
10.3.2防火防爆設(shè)計(jì) 54
10.3.3電力 54
10.3.4防靜電防雷措施 55
10.4勞動(dòng)衛(wèi)生 55
10.4.1防暑降溫 55
10.4.2衛(wèi)生設(shè)施 55
10.4.3照明 55
10.4.4個(gè)人防護(hù) 55
10.4.5安全教育及防護(hù) 56
十一章 企業(yè)組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 57
11.1組織機(jī)構(gòu) 57
11.2勞動(dòng)定員 57
11.3人力資源管理 57
11.4福利待遇 58
十二章 項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃 59
12.1建設(shè)工期的規(guī)劃 59
12.2 建設(shè)工期 59
12.3實(shí)施進(jìn)度安排 59
十三章 投資估算與資金籌措 60
13.1投資估算依據(jù) 60
13.2建設(shè)投資估算 60
13.3流動(dòng)資金估算 61
13.4資金籌措 61
13.5項(xiàng)目投資總額 61
13.6資金使用和管理 64
十四章 財(cái)務(wù)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 65
14.1總成本費(fèi)用估算 65
14.1.1基本數(shù)據(jù)的確立 65
14.1.2產(chǎn)品成本 66
14.1.3平均產(chǎn)品利潤 67
14.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 67
14.2.1項(xiàng)目投資回收期 67
14.2.2項(xiàng)目投資利潤率 68
14.2.3不確定性分析 68
14.3經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 69
14.4社會(huì)效益評(píng)價(jià) 69
十五章 風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避 72
15.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素 72
15.1.1不可抗力因素風(fēng)險(xiǎn) 72
15.1.2技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 72
15.1.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 72
15.1.4資金管理風(fēng)險(xiǎn) 73
15.2風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策 73
15.2.1不可抗力因素風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策 73
15.2.2技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策 73
15.2.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策 73
15.2.4資金管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策 74
十六章 結(jié)論與建議 75
16.1結(jié)論 75
16.2建議 75
附 表 76
附表1 銷售收入預(yù)測(cè)表 76
附表2 總成本表 77
附表3 外購原材料表 78
附表4 外購燃料及動(dòng)力費(fèi)表 79
附表5 工資及福利表 80
附表6 利潤與利潤分配表 81
附表7 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用表 82
附表8 無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷表 83
附表9 流動(dòng)資金估算表 84
附表10 資產(chǎn)負(fù)債表 85
附表11 資本金現(xiàn)金流量表 86
附表12 財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 87
附表13 項(xiàng)目投資現(xiàn)金量表 89
附表14資金來源與運(yùn)用表 91


章 總 論
1.1項(xiàng)目概要
1.1.1項(xiàng)目名稱
利用爛尾樓建設(shè)城市蔬菜工廠（武漢模式）項(xiàng)目
1.1.2項(xiàng)目建設(shè)單位
***
1.1.3項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)
改建項(xiàng)目
1.1.4項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)
本項(xiàng)目建設(shè)地址選擇在湖北省武漢市
1.1.5項(xiàng)目負(fù)責(zé)人
報(bào)告編制人：186--0072--8890（微）楊剛 工程師
1.1.6項(xiàng)目投資規(guī)模
本項(xiàng)目總投資為36000.00萬元，其中，建設(shè)投資為35730.00萬元（建安工程費(fèi)用為7215.68萬元，主體部分法拍整體建筑費(fèi)28000.00萬元，其他費(fèi)用為370.78萬元，預(yù)備費(fèi)143.54萬元），鋪底流動(dòng)資金為270.00萬元。
本項(xiàng)目建成后，達(dá)產(chǎn)年可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值33022.99萬元，年均銷售收入為29962.32萬元，年均利潤總額12925.24萬元，年均凈利潤9693.93萬元，年均上繳城建費(fèi)及附加為259.69萬元，年均上繳增值稅為2164.10萬元；投資利潤率為35.90%，投資利稅率42.64%，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率27.27%，稅后投資回收期(含建設(shè)期)為3.97年。
1.1.7項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模
本次建設(shè)項(xiàng)目利用爛尾樓總面積為115846.8平米，合計(jì)178畝地，設(shè)備購置安裝工程完成后即可投入使用。利用B1層和首層中廳部分建設(shè)魚缸，養(yǎng)殖活魚，實(shí)現(xiàn)魚菜共生，每畝每層蔬菜種植架可種15000棵生菜，每個(gè)樓層可建6層蔬菜種植架，每年可生產(chǎn)?73384416?斤蔬菜。且項(xiàng)目利用?自備電池組供電系統(tǒng)供電，每年節(jié)約電費(fèi)134028000元/年（157680000度/年*0.85=134028000元/年）。
項(xiàng)目遠(yuǎn)期規(guī)劃：在城區(qū)內(nèi)建設(shè)4個(gè)城市工廠，每個(gè)工廠復(fù)蓋直徑5000km的范圍；基本實(shí)現(xiàn)日常蔬菜供應(yīng)不跨江，基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)急保障不爭(zhēng)搶，基本實(shí)現(xiàn)日常供應(yīng)不交叉；有效解決爛尾樓的存量，將盤活的資金再用于房地產(chǎn)開發(fā)；引導(dǎo)工廠周邊入住率的提升，引導(dǎo)城郊農(nóng)民同步同標(biāo)生產(chǎn)根類菜；形成聯(lián)保聯(lián)供大格局，大限度的產(chǎn)生社會(huì)效益。
1.1.8項(xiàng)目資金來源
本項(xiàng)目總投資資金人民幣36000.00萬元，資金來源為項(xiàng)目企業(yè)自籌。
1.1.9項(xiàng)目建設(shè)期限
本項(xiàng)目建設(shè)工期預(yù)計(jì)3個(gè)月。
1.2項(xiàng)目承建單位介紹
略
1.3編制依據(jù)
1.《人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》；
2.《湖北省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》；
3.《全國農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃（2015-2030）》；
4.《湖北省人民關(guān)于印發(fā)湖北省推進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化“十四五”規(guī)劃的通知》；
5.《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2019年本）》；
6.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)及使用手冊(cè)》（三版）；
7.《現(xiàn)代財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)》；
8.項(xiàng)目公司提供的發(fā)展規(guī)劃、有關(guān)資料及相關(guān)數(shù)據(jù)；
9.國家公布的相關(guān)設(shè)備及施工標(biāo)準(zhǔn)。
1.4編制原則
1、充分利用企業(yè)所在地資源、能源及勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)，充分考慮設(shè)計(jì)方案的前置條件，合理利用資源，整合資源，精深加工，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)資源大利用和效益大化。
2、堅(jiān)持技術(shù)、設(shè)備的性、適用性、合理性、經(jīng)濟(jì)性的原則，采用國內(nèi)的產(chǎn)品生產(chǎn)技術(shù)，設(shè)備選用國內(nèi)的，確保產(chǎn)品的質(zhì)量，以達(dá)到企業(yè)的益。
3、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家基本建設(shè)的各項(xiàng)方針、政策和有關(guān)規(guī)定，執(zhí)行國家及各部委頒發(fā)的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
4、設(shè)計(jì)中盡一切努力節(jié)能降耗，節(jié)約用水，提高能源的重復(fù)利用率。
5、注重環(huán)境保護(hù)，在建設(shè)過程中采用行之有效的環(huán)境綜合治理措施。
6、注重勞動(dòng)安全和衛(wèi)生，設(shè)計(jì)文件應(yīng)符合國家有關(guān)勞動(dòng)安全、勞動(dòng)衛(wèi)生及消防等標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求。
1.5研究范圍
本研究報(bào)告對(duì)企業(yè)現(xiàn)狀和項(xiàng)目建設(shè)的可行性、必要性及承辦條件進(jìn)行了調(diào)查、分析和論證；對(duì)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求情況進(jìn)行了分析和預(yù)測(cè)，確定了本項(xiàng)目的產(chǎn)品生產(chǎn)綱領(lǐng)；對(duì)加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)、節(jié)約能源等方面提出了建設(shè)措施、意見和建議；對(duì)工程投資、產(chǎn)品成本和經(jīng)濟(jì)效益等進(jìn)行計(jì)算分析并作出總的評(píng)價(jià)；對(duì)項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)因素作出分析，闡述規(guī)避對(duì)策。
1.6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表
序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)據(jù)和指標(biāo)
一 主要指標(biāo)
1 購置爛尾樓總面積 ㎡ 119061.85
2 達(dá)產(chǎn)年設(shè)計(jì)蔬菜產(chǎn)品產(chǎn)能
2.1 蔬菜產(chǎn)品 萬斤/年 7338.44
3 總投資資金，其中： 萬元 36000.00
3.1 建安工程費(fèi)用 萬元 7215.68
3.2 主體部分法拍整體建筑費(fèi) 萬元 28000.00
3.3 工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬元 370.78
3.4 預(yù)備費(fèi)用 萬元 143.54
3.5 鋪底流動(dòng)資金 萬元 270.00
二 主要數(shù)據(jù)
1 達(dá)產(chǎn)年年產(chǎn)值 萬元 33022.99
2 年均銷售收入 萬元 29962.32
3 年平均利潤總額 萬元 12925.24
4 年均凈利潤 萬元 9693.93
5 年均增值稅 萬元 2164.10
6 年均城建費(fèi)及附加 萬元 259.69
7 年均所得稅 萬元 3231.31
8 項(xiàng)目定員 人 109
9 建設(shè)期 個(gè)月 3
三 主要評(píng)價(jià)指標(biāo)
1 項(xiàng)目投資利潤率 % 35.90%
2 項(xiàng)目投資利稅率 % 42.64%
3 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 27.27%
4 稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 34.83%
5 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic=8%) 萬元 44,423.66
6 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic=8%) 萬元 64,382.50
7 投資回收期(稅后)含建設(shè)期 年 3.97
8 投資回收期(稅前)含建設(shè)期 年 3.31
9 盈虧平衡點(diǎn) % 38.06%

二章 項(xiàng)目背景及必要性可行性分析
2.1項(xiàng)目提出背景
我國目前正處于城市化的加速時(shí)期，城市化建設(shè)取得了矚目的成就，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大、數(shù)量不斷增加、以城市人口增長為標(biāo)志的城市化率穩(wěn)步提高。幾十年來，我國在各方面發(fā)生了翻天覆地的變化，特別是建設(shè)領(lǐng)域取得了可喜的成績，但縱觀我國城市建設(shè)過程，在肯定建設(shè)取得成就的同時(shí)也不能忽視城建工程存在的資源浪費(fèi)，其主要表現(xiàn)在：工程的政績性和標(biāo)志性較強(qiáng)，城市建設(shè)和劃分的論據(jù)不充足，建設(shè)思想存在問題，在競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈的形勢(shì)下，城市建設(shè)模式和功能雷同現(xiàn)象嚴(yán)重。部分城市在建設(shè)過程中秉承的是同樣的建設(shè)理念，應(yīng)用的是同樣的建筑造型和功能模式。受到西方文化的沖擊和影響，社會(huì)服務(wù)、經(jīng)營理念、求大日?qǐng)D洋、建成過時(shí)，終不少造成嚴(yán)重的資金鏈條斷裂，形成了大量的爛尾樓。
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