吉林長(zhǎng)白XXX文化旅游有限公司
長(zhǎng)白山封貢歷史文化園項(xiàng)目
可行性研究報(bào)告

二零二三年十二月
目 錄
一、概述 1
（一）項(xiàng)目概況 1
（二）項(xiàng)目單位概況 3
（三）編制依據(jù) 4
（四）主要結(jié)論和建議 4
二、項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析 6
（一）項(xiàng)目建設(shè)背景 6
（二）規(guī)劃政策符合性 8
（三）項(xiàng)目建設(shè)必要性 12
（四）項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析 17
三、項(xiàng)目選址與要素保障 31
（一）項(xiàng)目選址 31
（二）項(xiàng)目建設(shè)條件 31
（三）要素保障分析 35
四、項(xiàng)目建設(shè)方案 37
（一）工程方案 37
（二）建設(shè)管理方案 41
五、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案 44
（一）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式及方案 44
（二）安全保障方案 45
（三）運(yùn)營(yíng)管理方案 47
六、項(xiàng)目投融資與財(cái)務(wù)方案 52
（一）投資估算 52
（二）盈利能力分析 56
（三）財(cái)務(wù)可持續(xù)性分析 59
七、項(xiàng)目影響效果分析 61
（一）經(jīng)濟(jì)影響分析 61
（二）社會(huì)影響分析 61
（三）生態(tài)環(huán)境影響分析 62
（四）資源和能源利用效果分析 64
八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控方案 70
（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià) 70
（二）風(fēng)險(xiǎn)管控方案 71
九、研究結(jié)論及建議 72
（一）主要研究結(jié)論 72
（二）問(wèn)題與建議 72
十、附表、附圖和附件 73
附表1 銷售收入預(yù)測(cè)表 73
附表2 總成本表 75
附表3 外購(gòu)材料表 76
附表4 外購(gòu)燃料及動(dòng)力費(fèi)表 77
附表5 工資及福利表 78
附表6 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 79
附表7 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用表 80
附表8 無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷表 81
附表9 流動(dòng)資金估算表 82
附表10 資產(chǎn)負(fù)債表 83
附表11 資本金現(xiàn)金流量表 84
附表12 財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 85
附表13 項(xiàng)目投資現(xiàn)金量表 87
附表14 借款償還計(jì)劃表 89


一、概述
（一）項(xiàng)目概況
1.1項(xiàng)目名稱
長(zhǎng)白山封貢歷史文化園項(xiàng)目
1.2項(xiàng)目建設(shè)單位
吉林長(zhǎng)白XXX文化旅游有限公司
1.3項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)
新建項(xiàng)目
1.4項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)
長(zhǎng)白山封貢歷史文化園位于松花江上源的安圖縣XX鎮(zhèn)，沈白高速鐵路，長(zhǎng)春至長(zhǎng)白山高速公路、延吉至長(zhǎng)白山高速公路穿行鎮(zhèn)區(qū)。西南與長(zhǎng)白山管委會(huì)鄰近距離22公里；距離進(jìn)入長(zhǎng)白山主峰區(qū)北大門(mén)52公里?，F(xiàn)今南距中朝兩國(guó)陸地口岸雙目峰74公里，正在籌備建設(shè)的XX直通雙目峰口岸三級(jí)公路57公里。
1.5項(xiàng)目負(fù)責(zé)人
報(bào)告編制人：186，，0072，，8890（微）楊剛 工程師
1.6項(xiàng)目投資規(guī)模
本項(xiàng)目總投資為31000.00萬(wàn)元，其中，建設(shè)投資為29047.00萬(wàn)元（建安工程費(fèi)用為26399.93萬(wàn)元，土地費(fèi)用為500.00萬(wàn)元，其他費(fèi)用為1355.00萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)792.07萬(wàn)元），建設(shè)期利息為1953.00萬(wàn)元。
1.7項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容
本次長(zhǎng)白山封貢歷史文化園總規(guī)劃用地面積為102500.69㎡，征地面積為58817.01㎡，總用地面積為58132.76㎡，總建筑面積為28910.00㎡。該園整體為“一軸兩區(qū)九景”格局。一軸：封貢宮、捺缽宮、封祭壇。親近區(qū)：大王府（詳穩(wěn)司）、長(zhǎng)白山設(shè)治。御享區(qū)：御享城、御膳堂、頤養(yǎng)館、貢品苑；串聯(lián)九景的為步行環(huán)游全園的文化廊道。
項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容及工程量情況一覽表
工程類別 工程名稱 建筑工程量（㎡） 備注
主要建筑工程 封貢宮 2060.00
商務(wù)辦公 600.00
撩缽宮 850.00
長(zhǎng)白山女真國(guó)大王府 560.00
江神廟 280.00
貢品工廠 1380.00
購(gòu)物中心 1800.00
賓館 9600.00
演藝廳 3300.00
商業(yè)/配套 1880.00
安置房 4500.00
民宿區(qū) 2100.00
總工程量合計(jì) 28910.00
公共配套工程 道路硬化及停車場(chǎng) 28286.27
綠化景觀工程 17439.83
1.8項(xiàng)目資金來(lái)源
本項(xiàng)目總投資資金31000.00萬(wàn)元人民幣，項(xiàng)目資金來(lái)源為企業(yè)自籌資金15500.00萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行D款15500.00萬(wàn)元。
1.9項(xiàng)目實(shí)施工期
本項(xiàng)目建設(shè)工期預(yù)計(jì)3年（2024年1月至2026年12月），分三期實(shí)施，一期計(jì)劃1年、二期計(jì)劃1年、三期計(jì)劃1年。
1.10主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表
序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)據(jù)和指標(biāo)
一 主要指標(biāo)
1 項(xiàng)目總規(guī)劃面積 ㎡ 102500.69
2 項(xiàng)目征地面積 ㎡ 58817.01
3 項(xiàng)目用地面積 ㎡ 58132.76
4 項(xiàng)目總建筑面積 ㎡ 28910.00
5 建筑密度 % 21.34%
6 容積率 - 0.50
7 綠地率 % 30.00%
8 總投資資金，其中： 萬(wàn)元 31000.00
8.1 建安工程費(fèi) 萬(wàn)元 26399.93
8.2 土地費(fèi) 萬(wàn)元 500.00
8.3 工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元 1355.00
8.4 預(yù)備費(fèi)用 萬(wàn)元 792.07
8.5 財(cái)務(wù)費(fèi) 萬(wàn)元 1953.00
二 主要數(shù)據(jù)
1 項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)年收入 萬(wàn)元 23500.00
2 年均銷售收入 萬(wàn)元 15907.69
3 年平均利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 6153.14
4 年均凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 4614.85
5 年均房產(chǎn)稅及附加 萬(wàn)元 18.95
6 年均增值稅 萬(wàn)元 157.93
7 年均所得稅 萬(wàn)元 1538.28
8 項(xiàng)目定員 人 320
9 建設(shè)期 年 3
三 主要評(píng)價(jià)指標(biāo)
1 項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 % 19.85%
2 項(xiàng)目投資利稅率 % 20.42%
3 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 17.95%
4 稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 23.37%
5 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic=8%) 萬(wàn)元 19,007.50
6 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic=8%) 萬(wàn)元 30,767.36
7 投資回收期(稅后)含建設(shè)期 年 8.37
8 投資回收期(稅前)含建設(shè)期 年 7.36
9 盈虧平衡點(diǎn) % 59.64%
（二）項(xiàng)目單位概況


（三）編制依據(jù)
1.《人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》；
2.《“十四五”文化發(fā)展規(guī)劃》；
3.《“十四五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；
4.《“十四五”文化和旅游發(fā)展規(guī)劃》；
5.《吉林省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》；
6.《吉林省文化和旅游發(fā)展“十四五”規(guī)劃》；
7.《吉林省服務(wù)業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》；
8.《延邊朝鮮族自治州國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二○三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》；
9.《延邊朝鮮族自治州服務(wù)業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》；
10.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)及使用手冊(cè)》（第三版）；
11.《現(xiàn)代財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)》；
12.項(xiàng)目公司提供的發(fā)展規(guī)劃、有關(guān)資料及相關(guān)數(shù)據(jù)；
13.國(guó)家公布的相關(guān)設(shè)備及施工標(biāo)準(zhǔn)。
（四）主要結(jié)論和建議
本次“長(zhǎng)白山封貢歷史文化園項(xiàng)目”的建設(shè)符合國(guó)家及地方的相關(guān)文旅融合發(fā)展以及旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，從項(xiàng)目實(shí)施的必要性和建設(shè)可行性分析，本項(xiàng)目屬于國(guó)家鼓勵(lì)類的建設(shè)項(xiàng)目，有當(dāng)?shù)?、各相關(guān)部門(mén)的支持，按國(guó)家及地方基本建設(shè)程序進(jìn)行實(shí)施，項(xiàng)目符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)布局建設(shè)要求，項(xiàng)目設(shè)計(jì)可靠合理，社會(huì)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可行。
本項(xiàng)目實(shí)施將成為安圖縣文化旅游業(yè)大發(fā)展的完整配套，豐富其形式及內(nèi)容，將對(duì)于滿足文化、旅游、研學(xué)、非遺傳承、民宿、度假服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大消費(fèi)和就業(yè)、為項(xiàng)目地培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)都具有重要意義。本次項(xiàng)目實(shí)施符合國(guó)家及地方產(chǎn)業(yè)政策，預(yù)期市場(chǎng)前景十分可觀，項(xiàng)目實(shí)施將為項(xiàng)目方贏得可觀的經(jīng)濟(jì)收益，并且項(xiàng)目將帶動(dòng)當(dāng)?shù)匚幕糜蜗嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)不僅會(huì)給項(xiàng)目地帶來(lái)更好的經(jīng)濟(jì)效益，還具有很強(qiáng)的社會(huì)效益，項(xiàng)目建設(shè)可行，且十分必要。
建議本次項(xiàng)目可行性研究報(bào)告被批復(fù)后，應(yīng)抓緊進(jìn)行項(xiàng)目后期建設(shè)及規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，以的理念，搞好項(xiàng)目前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目投資、配套工程建設(shè)等事宜。準(zhǔn)備好充足的資金加快項(xiàng)目進(jìn)度，以時(shí)間爭(zhēng)效益，盡快組織實(shí)施。

二、項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析
（一）項(xiàng)目建設(shè)背景
文化產(chǎn)業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下繁榮發(fā)展社會(huì)主義文化的重要載體，是滿足人民群眾多樣化、多層次、多方面精神文化需求的重要途徑，也是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要著力點(diǎn)?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全過(guò)程，都彰顯著文化的元素。近些年來(lái)挖掘地域文化、研究地域文化、宣傳弘揚(yáng)地域文化、開(kāi)發(fā)利用地域文化已經(jīng)成為各個(gè)地區(qū)提升當(dāng)?shù)匚幕肺唬七M(jìn)文化事業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，繁榮社會(huì)主義文化，同時(shí)提高當(dāng)?shù)囟群兔雷u(yù)度，增強(qiáng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的重要途徑和有力措施。近年來(lái)，黨中央、高度重視文化建設(shè)，采取有力舉措，加快推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)和文化事業(yè)發(fā)展。
本報(bào)告有中投信德楊剛186，，0072，，8890（微）工程師編制，請(qǐng)勿復(fù)制。更多案例參考或報(bào)告的定制詢楊剛本人。